Wohnungseigentumsrecht: Zur Auslegung der Teilungserklärung in Bezug auf die Regelungen der Instandhaltungspflicht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in in einem jetzt veröffentlichten Urteil entschieden, dass die Teilungserklärung den Wohnungseigentümer auch dazu verpflichten kann, dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzordnende Teile des Bauwerks instandzuhalten oder instandzusetzen. Der Regelungsgehalt sei durch Auslegung zu ermitteln.

Im Streitfall enthielt die Teilungserklärung eine Regelung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind. Der Kläger war Eigentümer einer im Dachgeschoss liegenden Wohnung. Unter der Dachterrasse – im Bereich der dem Gemeinschaftseigentum zuzordnenden Bauteile – traten Schäden auf. Gegen einen Beschluss, wonach er die Kosten der Sanierung der Dachterrasse zu tragen habe, ging der Kläger gerichtlich mit dem Argument vor, die Dachterrasse (insbesondere die dem Gemeinschaftseigentum unterfallenden Bauteile unterhalb des Bodenbelags) dienten nicht seinem ausschließlichen Gebrauch. Er dürfe daher nicht mit den Sanierungskosten belastet werden.

Das Amtsgericht wies die Anfechtungsklage ab, das Landgericht gab ihr statt. Die (vom Landgericht zugelassene) Revision der beklagten übrigen Eigentümer führte zur Klageabweisung. Nach Ansicht des BGH sei die Teilungserklärung dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasse und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- (z.B. Fliesenbelag) als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen (Unterbau, Abdichtung) betreffe. Der Beschluss entspreche daher ordnungsgemäßer Verwaltung, der Kläge müsse die Kosten tragen.

Die Entscheidung bedeutet, gerade bei Flachdachkonstruktionen mit darüber liegenden großflächigen Dachterrassen, ein erhebliches Kostenrisiko für den Wohnungseigentümer. Er muss damit rechnen, bei entsprechender Kostenverteilung in der Teilungserklärung nicht nur für die Kosten der Erneuerung des Terrassenbelages, sondern auch für die Sanierung des darunter liegenden Unterbaues aufkommen zu müssen.

BGH, Urt. v. 4.5.2018, V ZR 163/17