Immobilienerwerb: Miete kann schon vor der Grundbucheintragung dem Käufer zustehen

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte sich mit der im Rahmen von Immobilienkaufverträgen weit verbreiteten Praxis zu befassen, „sämtliche Rechte und Pflichten“ am Grundstück bereits mit der Kaufpreiszahlung schuldrechtlich auf den Käufer der Immobilie zu übertragen. Das OLG wertet diese Klausel als schuldrechtliche Abtretung des Anspruchs auf Mietzahlung.

Wird in einem notariellen Grundstückskaufvertrag bestimmt, dass bereits mit der Kaufpreiszahlung sämtliche Rechte und Pflichten am Grundstück auf die neue Eigentümerin übergehen, wird dadurch der Anspruch des Veräußerers auf Mietzahlung für die Zeit nach der Kaufpreiszahlung schuldrechtich an den Erwerber abgetreten. Dies hat zur Folge, dass der Erwerber die Miete auch schon vor Vollendung seines Eigentumserwerbs (= Eintragung im Grundbuch) beanspruchen kann. Dies stellt eine vertragliche Abweichung von der gesetzlichen Bestimmung in § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dar. Denn nach dem gesetzlichen Regelfall tritt der Erwerber einer Immobilie erst mit seiner Grundbucheintragung  in ein etwaig bestehendes Mietverhältnis als neuer Vermieter ein.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 2.2.2017, 24 U 103/16